Арендный бизнес⁚ какие новостройки пользуются спросом?
Готовый арендный бизнес⁚ инвестиционная привлекательность
Готовый арендный бизнес в Москве – это привлекательный вариант для инвесторов‚ считают эксперты․ Однако‚ чтобы он приносил стабильный доход‚ необходимо грамотно подойти к выбору объекта недвижимости․ В последние годы спрос на коммерческую недвижимость в новостройках значительно вырос․ В первую очередь‚ это связано с тем‚ что новостройки предлагают современные и функциональные помещения‚ отвечающие требованиям современного бизнеса․
Наиболее востребованы лоты площадью от 150 кв․ м‚ которые предназначены для собственного бизнеса‚ а также помещения до 100 кв․ м‚ которые представляют собой готовый арендный бизнес‚ обеспечивающий инвестору пассивный доход․
Средний бюджет сделок с коммерческой недвижимостью в проектах Glincom за год вырос на 100% и достиг 30 млн рублей․
Готовый арендный бизнес (ГАБ) представляет собой уже функционирующий бизнес-проект‚ включающий объект коммерческой недвижимости с готовой инфраструктурой и существующими арендаторами․ ГАБ может включать в себя различные виды коммерческой недвижимости‚ такие как офисы‚ магазины‚ торговые центры‚ склады и т․д․
Эксперты отмечают‚ что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции․
Доходность от арендного бизнеса специалисты оценивают в 6-10% годовых‚ а при краткосрочной аренде – в 15%․ При этом инвестиции начинают работать сразу‚ а не через несколько лет‚ как в случае с покупкой жилья на уровне котлована для перепродажи․
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом‚ заменяющим банковский депозит‚ с доходностью от 8-11% годовых (что эквивалентно 9-12 годам окупаемости)․
Спрос на новостройки бизнес-класса⁚ факторы роста
В 2023 году наблюдается заметный рост спроса на новостройки бизнес-класса в Москве․ По данным аналитиков Метриума‚ в первом полугодии 2023 года количество сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса Москвы составило 8‚1 тыс․‚ что на 30‚1% больше‚ чем во втором полугодии 2022 года‚ и на 7‚7% выше‚ чем годом ранее․
Наиболее востребованы на рынке аренды квартиры-студии и однушки․ Это объясняется их относительно низкой стоимостью‚ а также другими преимуществами․ Например‚ студии начали массово проектировать в последние 10-15 лет‚ поэтому чаще всего они располагаются в новых домах․
По оценке директора департамента продаж новостроек NF Group Натальи Сазоновой‚ первое полугодие 2023 года оказалось успешным для девелоперов‚ работающих в бизнес-сегменте․ Активность покупателей новостроек бизнес-класса полностью восстановилась и уступает лишь пиковым показателям периода пандемии‚ отмечает управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов․
Начало третьего квартала также продолжает положительные тенденции прошлого квартала․ В этом году летний период особенно активен‚ что неестественно по сравнению с предыдущими годами․ Наоборот‚ в июне обычно более сдержанный спрос‚ который плавно нарастает к сентябрю․ На примере даже своих проектов в столице и регионах мы видим обратную ситуацию – спрос июня‚ июля‚ а по предварительной оценке и августа – выше‚ чем в прошлом году‚ – говорит вице-президент‚ руководитель блока маркетинга и продаж ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов․
По итогам июля 2023 года средняя цена квадратного метра выросла во всех классах новостроек Старой Москвы‚ кроме элитного․ В бизнес-классе‚ по данным Бест-Новостроя‚ она составила 448‚9 тыс․ руб․ (1 к июню)․ По оценке Метриума‚ в столице‚ включая Новую Москву‚ средняя цена квадрата в бизнес-сегменте составила 417‚3 тыс․ руб․ (1‚4 за квартал; 1‚8 за полгода; 0‚4 за 12 месяцев)․
Количество сделок в бизнес-классе практически достигло допандемийного периода 2018-2019 годов‚ подчеркивают в компании NF Group․ Правда‚ спрос во многом обеспечивается применением различных маркетинговых инструментов․ Помимо выгодных ипотечных программ‚ девелоперы привлекают клиентов скидочными акциями‚ беспроцентными рассрочками и программами трейд-ин․ Значительный вклад в увеличение спроса внесли и льготные программы ипотеки‚ уточняют опрошенные редакцией эксперты․
По оценке генерального директора компании Бест-Новострой Виктории Григорьевой‚ рост спроса связан с ситуацией в экономике (падение курса рубля‚ которое привело к росту популярности недвижимости как способу сохранить деньги)‚ а также с инфляционным процессом․ Многочисленные прогнозы о снижении цен не оправдались‚ цены‚ хоть и незначительно‚ растут‚ – говорит эксперт․ Второй фактор‚ влияющий сейчас на рост спроса‚ – ожидание повышения ключевой ставки и отмена субсидированной ипотеки‚ добавляет она․
Сейчас особой популярностью пользуются проекты‚ которые находятся в высокой стадии готовности․ Также из популярных решений в бизнес-классе – лоты с отделкой‚ проекты с качественным благоустройством и внутренним пространством ЖК‚ отмечает Виктория Григорьева․ По ее словам‚ это связано с тем‚ что сейчас дом для покупателя уже не ограничивается пределами квартиры и даже корпуса․ В компании Страна Девелопмент подтверждают эту тенденцию․ Проекты‚ где многие функции вынесены в общие зоны и создают максимальный комфорт в жилом комплексе (кафе‚ спортивные площадки‚ коммерция и т․ д․)‚ пользуются спросом‚ соглашается Александр Гуторов․
По квартирографии все так же востребованы функциональные планировки‚ а из нового – мы видим запрос на большее количество комнат при сохранении такого же метража‚ говорит Александр Гуторов․ То есть люди рассматривают трехкомнатные квартиры по метражу хорошей евродвушки‚ немного начинают экономить на площади‚ при этом без потери функционала‚ – поясняет девелопер․
Предложение наиболее заметно снизилось именно в бизнес-классе – сразу на 8% за июнь и в лотах‚ и в квадратных метрах‚ подсчитали в Бест-Новострое․ По данным Метриума‚ по итогам первого полугодия 2023 года на рынке новостроек бизнес-класса в реализации находилось 126 проектов․ Суммарный объем предложения на конец июня составил 20‚6 тыс․ лотов‚ из них 16‚4 тыс․ – квартиры и 4‚2 тыс․ – апартаменты․ Количество экспонируемых лотов за полгода увеличилось на 10‚5%‚ подсчитали в компании Метриум․
По оценкам риелторов‚ сейчас в новостройках бизнес-класса столицы превалируют однокомнатные (34‚2%‚ 3‚6 п․п․ за полугодие) и двухкомнатные (32‚3%‚ 0‚8 п․п;) лоты․ Многокомнатные квартиры и апартаменты стабильно занимают наименьшую часть рынка недвижимости бизнес-класса․ Самый распространенный формат лотов бизнес-класса – от 30 до 50 кв․ м (что соответствует однокомнатной или евродвухкомнатной планировке)․ Значительная часть предложений находиться в ценовом диапазоне от 15 млн до 25 млн руб․‚ отмечают аналитики Метриума․
Третий квартал на рынке новостроек Москвы также начался активно‚ отмечают риелторы и застройщик Страна Девелопмент․ Ярким по спросу стал не столько второй квартал‚ сколько июль‚ фиксировалась серьезная активность покупателей‚ считает Виктория Григорьева․ В июле 2023 года на первичном рынке Москвы потенциальный спрос на 44% выше‚ а сделок на 39% больше‚ чем в июне‚ – отмечали в риелторской компании Инком-Недвижимость․ В компании уточнили‚ что всплеск интереса покупателей связан с повышением ключевой ставки Банком России․ Дополнительно спрос в сегменте стимулируют различные спецпредложения от застройщика и продолжающие действовать льготные программы․
Если тенденция роста спроса закрепится и продолжится осенью‚ то это будет положительным сигналом для сегмента бизнес-класса․ Тем не менее восстановления оптимального баланса спроса и предложения на рынке новостроек бизнес-класса Москвы пока не произошло․ Хотя спрос вернулся к значениям‚ которые мы наблюдали до 2022 года‚ в период популярности льготной ипотеки․ Экспозиция на первичном рынке бизнес-класса сейчас гораздо шире‚ чем в то время․ В столице установился рынок покупателя‚ что вынуждает девелоперов продолжать проводить многочисленные скидочные акции‚ – говорит Руслан Сырцов․ Однако в компании NF Group отмечают‚ что в связи с увеличением спроса количество таких акционных лотов сократилось‚ а дисконты от 30% и выше стали единичными․
Нельзя не брать в расчет последние данные о затоваривании рынка‚ они не критичны и больше касаются комфорт-класса․ Но представление девелоперов об уровне своих проектов‚ особенно в Москве‚ довольно размыто и‚ более того‚ часто бывает маркетинговым инструментом‚ иногда комфорт очень близок к бизнесу‚ и наоборот‚ – добавляет Александр Гуторов․
Пока сложно сказать‚ закрепится ли в качестве полноценного возрастающего тренда и насколько долгосрочным окажется оживление‚ которое отмечалось несколько месяцев в сегменте столичных новостроек бизнес-класса‚ резюмирует партнер‚ региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова․ Возможно‚ с учетом повышения ипотечных ставок мы увидим небольшую стагнацию на рынке в осенний период‚ считает Александр Гуторов из компании Страна Девелопмент․ Но это больше опасения‚ а не точный прогноз на ближайшее время‚ – уточняет эксперт․
В то же время в Дом․РФ считают‚ что на фоне увеличения ключевой ставки Центробанка и роста ипотечных ставок на вторичном рынке ситуация в августе может начать ощутимо меняться в пользу рынка новостроек․ Некоторые банки уже увеличили ставки по ипотечным рыночным программам в среднем на 0‚5 п․п․‚ до 12-12‚5% годовых․
На рынке новостроек действуют льготные программы‚ которые позволили лидерам рынка снизить ставки на 0‚4-0‚7 п․п․ На фоне существенной разницы между ставками по рыночным и льготным программам ожидается смещение спроса в сегмент новостроек‚ – прогнозирует руководитель отд…
Коммерческая недвижимость в новостройках⁚ популярные форматы
Коммерческая недвижимость в новостройках предлагает разнообразные форматы‚ каждый из которых имеет свои особенности и привлекательность для арендаторов и инвесторов․ Одним из наиболее популярных форматов является стрит-ретейл‚ который представляет собой коммерческие помещения‚ расположенные на первых этажах жилых зданий или в отдельно стоящих зданиях вдоль улиц․ Стрит-ретейл привлекателен для инвесторов высоким уровнем доходности‚ а также ощутимым спросом со стороны предпринимателей‚ желающих открыть свой бизнес в проходных местах․
Помимо стрит-ретейла‚ в новостройках также популярны офисные помещения․ Современные офисные центры в новостройках предлагают просторные и функциональные помещения‚ оборудованные по последнему слову техники‚ что делает их привлекательными для компаний различных масштабов․ Особый спрос наблюдается на офисные помещения в центре города и в близи транспортных развязок․
Также в новостройках встречается коммерческая недвижимость других форматов‚ например‚ торговые центры‚ склады‚ а также помещения под услуги (парикмахерские‚ салоны красоты‚ фитнес-центры и т․д․)․ Популярность того или иного формата зависит от расположения новостройки‚ ее инфраструктуры и конкретных требований арендаторов․
В целом‚ коммерческая недвижимость в новостройках предлагает широкий выбор форматов‚ что делает ее привлекательной для инвесторов и предпринимателей‚ желающих начать или развивать свой бизнес․
В 2020 году вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость оказался особенно сложным․ Пандемия коронавируса подстегнула спрос на коммерческие площади в новостройках – это самый востребованный формат недвижимости для локального бизнеса․
Помимо стрит-ретейла и офисных помещений‚ в новостройках бизнес-класса также пользуются спросом помещения под различные услуги‚ такие как салоны красоты‚ фитнес-центры‚ кафе‚ рестораны и т․д․ В таких помещениях арендные ставки выше‚ но и сроки окупаемости короче․
