Обзор текущей ситуации на рынке недвижимости (октябрь 2025)

Рынок недвижимости в октябре 2025 года характеризуется противоречивыми тенденциями. С одной стороны, наблюдается стагнация, вызванная отсутствием доступной ипотеки уже более года. С другой – признаки готовности к росту после оттока депозитов и снижения ставок. Подорожание новостроек, по прогнозам, составит около 7-8% относительно текущих показателей.

Средняя цена за квадратный метр по России в сентябре 2025 года достигла 182 тысяч рублей. На вторичном рынке наблюдается восходящий тренд, с возможным подорожанием квартир на 5% в долларовом эквиваленте до конца года. Однако, количество сделок на первичном рынке снижается – ожидается сокращение на 15% по итогам 2025 года.

Темпы стартов строительства снизились на 41,7% по сравнению с III кварталом 2024 года. Задержки со сдачей новостроек стали нормой. В Украине вторичный рынок жилья демонстрирует рост цен, особенно в крупных городах. В западных и центральных регионах Украины рынок новостроек восстанавливается неравномерно.

Ключевая ставка ЦБ снизилась до 17%, что может оказать влияние на рынок; Объём средств на вкладах к 2026 году может вырасти до 61 трлн рублей, что потенциально может стимулировать инвестиции в недвижимость. В Сочи продажи новостроек значительно снизились.

Прогнозы по ценам на новостройки в 2025 году

Некоторые аналитики прогнозируют более существенное подорожание – до 78% относительно текущих показателей, однако, это представляется маловероятным в масштабах всей страны. Более реалистичным выглядит сценарий умеренного роста в крупных городах и стагнации или даже небольшого снижения цен в менее перспективных регионах. В Украине, несмотря на текущую сложную ситуацию, ожидается дальнейший рост цен на новостройки, особенно в западных и центральных регионах, что связано с восстановлением рынка и увеличением спроса.

Важным фактором, влияющим на цены, является ситуация с ипотечным кредитованием. Высокие ипотечные ставки, сохраняющиеся на протяжении большей части 2025 года, оказывают сдерживающее воздействие на спрос, однако, снижение ключевой ставки ЦБ до 17% в конце сентября может стимулировать рынок и привести к увеличению числа сделок. Отмена льготной ипотеки также оказывает негативное влияние на доступность жилья, что может привести к дальнейшему росту цен.

Факторы, влияющие на рынок новостроек в 2025 году

Рынок новостроек в 2025 году подвержен влиянию целого комплекса факторов, как экономических, так и политических. Ключевым фактором является общая экономическая ситуация в стране и мире. Военные действия, рост инфляции и экономическая нестабильность оказывают существенное влияние на покупательскую способность населения и инвестиционную активность. Высокая ключевая ставка ЦБ, сохранявшаяся на протяжении большей части года, сдерживала спрос на ипотечное кредитование, что негативно сказывалось на рынке новостроек.

Снижение ключевой ставки до 17% в сентябре 2025 года может стимулировать рынок, однако, эффект будет ограниченным, учитывая высокую долговую нагрузку населения. Отмена льготной ипотеки также оказала негативное влияние на доступность жилья, что привело к снижению спроса и увеличению сроков экспозиции объектов. Задержки со сдачей новостроек стали нормой, что подрывает доверие покупателей и увеличивает риски для инвесторов. Массовый перенос сроков сдачи жилых домов является проявлением рукотворного кризиса в жилищном строительстве.

Объём средств на вкладах населения, который к 2026 году может вырасти до 61 трлн рублей, потенциально может стимулировать инвестиции в недвижимость, однако, значительная часть этих средств может быть направлена на другие финансовые инструменты. Отток депозитов и последующее снижение ставок также могут повлиять на инвестиционную активность. Сокращение числа сделок на первичном рынке на 15% по итогам 2025 года свидетельствует о снижении спроса и увеличении конкуренции между застройщиками.

Региональные особенности рынка новостроек в 2025 году

Региональные различия на рынке новостроек в 2025 году весьма значительны и определяются экономическим развитием, демографической ситуацией и инвестиционной привлекательностью каждого региона. В Сочи, например, наблюдается заметное снижение продаж новостроек – всего 654 квартиры продано с января по август 2025 года. Это свидетельствует о перенасыщенности рынка и снижении спроса, что может привести к коррекции цен. В других регионах, таких как Москва и Санкт-Петербург, ситуация более стабильная, однако, и там наблюдается замедление темпов роста.

В Украине рынок новостроек восстанавливается неравномерно. Западные и центральные регионы демонстрируют рост цен и спроса, в то время как восточные регионы остаются в зоне риска из-за продолжающихся военных действий. В первой половине 2025 года вторичный рынок жилья в Украине демонстрировал преимущественный рост цен, особенно в крупных городах. Рост цен на стройматериалы также оказывает влияние на стоимость жилья в Украине.

В России наблюдается тенденция к снижению темпов строительства. Темпы стартов снизились на 41,7% по сравнению с III кварталом 2024 года, на 46,2% по сравнению с III кварталом 2023 года и на 56,3% по сравнению с III кварталом 2022 года. Это свидетельствует о снижении инвестиционной активности и увеличении рисков для застройщиков. В менее перспективных регионах цены на жилье, вероятно, останутся стабильными или даже снизятся.

Риски и возможности инвестиций в новостройки в 2025 году

Инвестиции в новостройки в 2025 году сопряжены как с определенными рисками, так и с потенциальными возможностями. Основным риском является экономическая нестабильность, вызванная военными действиями, ростом инфляции и изменениями в законодательстве. Высокие ипотечные ставки и отмена льготной ипотеки также снижают доступность жилья и увеличивают риски для инвесторов. Задержки со сдачей новостроек стали нормой, что подрывает доверие покупателей и увеличивает вероятность потери инвестиций.

Риск формирования пузыря на рынке недвижимости в ближайшие два года также нельзя исключать, особенно если сохранятся аномальные различия в ценах. Снижение числа сделок на первичном рынке на 15% по итогам 2025 года свидетельствует о снижении спроса и увеличении конкуренции между застройщиками, что может привести к снижению цен. В Украине инвестиции в новостройки сопряжены с повышенными рисками из-за продолжающихся военных действий и экономической нестабильности.

Однако, несмотря на риски, инвестиции в новостройки могут быть прибыльными. Потенциал роста цен на новостройки в крупных городах и регионах с развитой экономикой остается высоким. Снижение ключевой ставки ЦБ до 17% может стимулировать рынок и привести к увеличению числа сделок. Рост объёма средств на вкладах населения, который к 2026 году может вырасти до 61 трлн рублей, может увеличить спрос на недвижимость.

Инвестиции в новостройки на ранних стадиях строительства могут принести наибольшую прибыль, однако, они также сопряжены с наибольшими рисками. Выбор надежного застройщика с хорошей репутацией и опытом работы является ключевым фактором успеха. Диверсификация инвестиционного портфеля также может снизить риски. В Сочи, несмотря на снижение продаж, инвестиции в новостройки могут быть перспективными в долгосрочной перспективе.