Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования

На 18 августа 2025 года рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими процентными ставками, средняя ставка достигает 49,9%. Наблюдается значительное снижение объемов выдачи: в январе-мае 2025 года выдано 1,1 трлн рублей, что на 44% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Сбербанк доминирует на рынке, занимая 97,4% доли. В начале марта 2025 года наблюдалось снижение ставок на 0,8-0,86 п.п., однако, в целом, ставки остаются высокими, что связано с отсутствием всеобщей льготной ипотеки.

Отмена льготных программ в 2024 году привела к резкому сокращению выдачи ипотеки. Несмотря на некоторое оживление в 2025 году, восстановление до прежних уровней ожидается не ранее 2026 года.

Факторы, влияющие на рост ипотечных ставок

Ключевым фактором, определяющим динамику ипотечных ставок в 2025 году, является общая макроэкономическая ситуация и, в частности, ключевая ставка Центрального Банка. В 2022 году её скачок до 20% сделал кредиты менее доступными, а в 2024 году ставка достигла исторического максимума в 21%, спровоцировав рекордный рост ипотечных ставок.

Инфляционные ожидания также оказывают существенное влияние. Высокая инфляция вынуждает банки закладывать повышенные риски в процентные ставки, чтобы компенсировать потенциальные потери от обесценивания денег. Ставки по вкладам, остающиеся высокими, также влияют на стоимость кредитных ресурсов для банков, что, в свою очередь, отражается на ипотечных ставках.

Отмена льготных ипотечных программ в 2024 году привела к увеличению нагрузки на банки, поскольку они потеряли возможность компенсировать часть недополученных доходов за счет государственных субсидий. Например, для семейной ипотеки, при ключевой ставке в 21% и размере возмещения 2 п.п., банк мог рассчитывать на компенсацию недополученных доходов. Без этой компенсации банкам приходится повышать ставки, чтобы сохранить прибыльность;

Риски, связанные с экономикой, также играют роль. Неопределенность в отношении будущего экономического развития, геополитическая напряженность и другие факторы могут приводить к увеличению кредитных рисков, что также отражается на стоимости ипотечных кредитов. Снижение рыночных ставок в начале марта 2025 года на 0,8-0,86 п.п. (Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке от 1 до 1,5 п.п.) было временным и не смогло существенно изменить общую тенденцию к росту ставок.

Политика ДОМ.РФ, как финансового института развития в жилищной сфере, также оказывает влияние на рынок. Однако, пока ставки по вкладам остаются высокими, выдача льготной ипотеки без комиссий застройщиков крайне невыгодна для банков, как подчеркнул Михаил Гольдберг из Дом.РФ. Это создает дополнительное давление на рынок и способствует росту ставок.

Средневзвешенная ставка по ипотеке в декабре 2024 года составила 8,5 годовых, а в январе 2025 года снизилась до 8,3 годовых, что связано с увеличением доли ИЖК по программам с господдержкой, но это снижение не компенсирует общий рост ставок.

Динамика выдачи ипотечных кредитов: снижение объемов

Наблюдается устойчивая тенденция к снижению объемов выдачи ипотечных кредитов в России после отмены массовых ипотечных программ с господдержкой в 2024 году. В январе-мае 2025 года было выдано 1,1 трлн рублей, что представляет собой снижение на 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это свидетельствует о значительном охлаждении спроса на ипотечное кредитование.

Два пика ипотечной выдачи наблюдались за последние шесть лет, когда объемы кредитования превышали текущие показатели в четыре-пять раз. Первый пик был зафиксирован в сентябре 2023 года, что было связано с благоприятными условиями льготного ипотечного кредитования. После отмены этих программ, рынок быстро отреагировал, и объемы выдачи начали сокращаться.

В январе 2025 года было выдано 32,2 тысяч ипотечных кредитов, что на 55% меньше, чем в январе 2024 года, и на 51% меньше, чем в декабре 2024 года. Эта динамика демонстрирует ускорение темпов снижения выдачи ипотеки. Средний размер кредита, напротив, вырос до 4,7, что может быть связано с попытками заемщиков компенсировать высокие ставки за счет увеличения суммы кредита.

Объем выдачи льготной ипотеки в России по итогам четырех месяцев 2025 года также сократился. Это связано с ограничением доступа к льготным программам и увеличением требований к заемщикам. После введения ограничений на льготную ипотеку в июле 2024 года объемы выдач заметно снизились, однако уже в 2025 году началось их незначительное восстановление, которое, однако, не компенсирует общую тенденцию к снижению.

Снижение активности на рынке также связано с высокой неопределенностью в отношении будущего экономического развития и ключевой ставки Центрального Банка. Потенциальные заемщики откладывают принятие решения о покупке недвижимости в надежде на более благоприятные условия кредитования.

Ожидается, что восстановление приемлемого уровня выдачи жилищных кредитов возможно не ранее 2026 года, при условии стабилизации макроэкономической ситуации и снижения процентных ставок. В текущих условиях рынок находится в фазе адаптации к новым реалиям, и дальнейшая динамика выдачи ипотеки будет зависеть от множества факторов.

Влияние отмены льготных ипотечных программ

Отмена массовых ипотечных программ с господдержкой в 2024 году оказала наиболее значительное влияние на текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Это привело к резкому сокращению объемов выдачи и росту процентных ставок, сделав ипотеку менее доступной для широкого круга заемщиков.

Льготные программы, такие как семейная ипотека, позволяли банкам компенсировать часть недополученных доходов за счет государственных субсидий. Например, при ключевой ставке в 21% и размере возмещения 2 п.п., банк мог рассчитывать на компенсацию. Ликвидация этих программ привела к увеличению нагрузки на банки, которые вынуждены были повышать ставки, чтобы сохранить прибыльность.

После введения ограничений на льготную ипотеку в июле 2024 года объемы выдач заметно снизились. Это связано с тем, что многие потенциальные заемщики, рассчитывавшие на льготные условия, отложили принятие решения о покупке недвижимости. Несмотря на некоторое оживление в 2025 году, объемы выдачи остаются значительно ниже, чем до отмены программ.

Снижение доступности ипотеки также привело к изменению структуры спроса. Заемщики стали более осторожно подходить к выбору недвижимости и суммы кредита. Средний размер кредита вырос до 4,7, что может быть связано с попытками заемщиков компенсировать высокие ставки за счет увеличения суммы заимствования.

Банки столкнулись с необходимостью пересмотра кредитной политики и адаптации к новым условиям рынка. Выдачи ипотеки в России в январе-мае 2025 года составили 1,1 трлн рублей – это на 44% меньше, чем за тот же период прошлого года, что свидетельствует о значительном снижении активности на рынке.

Отсутствие всеобщей льготной ипотеки создает дополнительные трудности для восстановления рынка. Как подчеркнул Михаил Гольдберг из Дом.РФ, пока ставки по вкладам остаются высокими, выдача льготной ипотеки без комиссий застройщиков крайне невыгодна для банков. Это создает замкнутый круг, который затрудняет восстановление объемов кредитования. Ожидается, что восстановление приемлемого уровня выдачи возможно не ранее 2026 года.

Прогнозы и перспективы рынка ипотеки на 2026 год

Прогнозы на 2026 год для рынка ипотечного кредитования остаются осторожными, но допускают возможность некоторого восстановления объемов выдачи при условии стабилизации макроэкономической ситуации и снижения процентных ставок. В условиях отсутствия всеобщей льготной ипотеки, восстановление до прежних уровней ожидается не ранее этого времени.

Ключевым фактором, определяющим перспективы рынка, будет траектория ключевой ставки Центрального Банка. Снижение ставки позволит банкам снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, повысит доступность ипотеки для широкого круга заемщиков. Однако, инфляционные риски могут сдерживать снижение ставки.

Ожидается, что спрос на ипотеку будет зависеть от динамики доходов населения и уровня безработицы. Рост доходов и снижение безработицы будут способствовать увеличению спроса на жилье и, соответственно, на ипотечные кредиты. Средний размер кредита, вероятно, останется на высоком уровне, поскольку заемщики будут стремиться компенсировать высокие ставки за счет увеличения суммы заимствования.

Роль государственных программ поддержки также будет иметь значение. Возможно, будут разработаны новые программы, направленные на стимулирование спроса на жилье и повышение доступности ипотеки. ДОМ.РФ, как финансовый институт развития в жилищной сфере, может сыграть ключевую роль в реализации этих программ.

Конкуренция между банками также будет влиять на условия ипотечного кредитования. Сбербанк, занимающий доминирующую позицию на рынке (97,4% доли), будет оказывать значительное влияние на ценовую политику других банков. ВТБ и другие крупные игроки также будут стремиться к увеличению своей доли рынка.

Роль ключевых игроков рынка (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ)

Ключевую роль на рынке ипотечного кредитования играют несколько крупных игроков, определяющих его динамику и условия. Сбербанк, с долей рынка в 97,4%, является безусловным лидером и оказывает наибольшее влияние на ценовую политику и доступность ипотеки. ВТБ также занимает значимую позицию и активно участвует в формировании рынка.

Сбербанк, снизивший ставки по рыночной ипотеке в начале марта 2025 года на 1-1,5 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса, демонстрирует гибкость в реагировании на изменения рыночной конъюнктуры. Однако, его доминирующее положение позволяет ему диктовать условия рынка и влиять на поведение других игроков.

ВТБ, подсчитавший снижение выдачи ипотеки в январе-мае 2025 года на 44% по сравнению с прошлым годом, активно анализирует ситуацию на рынке и адаптирует свою кредитную политику к новым условиям. ВТБ также играет важную роль в реализации государственных программ поддержки ипотечного кредитования.

ДОМ.РФ, как финансовый институт развития в жилищной сфере, выполняет функцию координатора и разработчика мер по стимулированию рынка ипотеки. ДОМ.РФ подчеркивает, что пока ставки по вкладам остаются высокими, выдача льготной ипотеки без комиссий застройщиков крайне невыгодна для банков, что создает дополнительные трудности для восстановления рынка.

Взаимодействие между этими игроками оказывает существенное влияние на доступность ипотеки и объемы выдачи кредитов. Государственная поддержка, реализуемая через ДОМ.РФ, позволяет банкам снижать риски и предлагать более выгодные условия кредитования.

В условиях отмены льготных ипотечных программ, роль этих игроков становится еще более важной. Сбербанк и ВТБ, как крупнейшие банки страны, должны взять на себя ответственность за поддержание стабильности рынка и обеспечение доступности ипотеки для широкого круга заемщиков. ДОМ.РФ, в свою очередь, должен продолжать разрабатывать и реализовывать эффективные меры по стимулированию спроса на жилье и развитию ипотечного кредитования.