Рост спроса со стороны маркетплейсов
Маркетплейсы стали одним из главных драйверов роста рынка складской недвижимости в последние годы. По оценкам, они уже занимают около 40% всех складских площадей. В 2024 году деловая активность маркетплейсов на этом рынке достигла 2,2 млн кв. м за три квартала, что свидетельствует о значительном увеличении спроса. Этот рост обусловлен необходимостью обеспечения быстрой и эффективной доставки товаров конечному потребителю.
Изначально онлайн-ритейлеры концентрировали свои складские мощности в Москве, однако в последнее время наблюдается активное расширение на региональные рынки. Это сопровождается заключением крупных сделок BTS (Built-to-Suit), особенно не только в городах-миллионниках, но и в других регионах. Доля городов-миллионников в распределении спроса маркетплейсов постепенно снижается.
Влияние ритейлеров и логистических компаний
Помимо маркетплейсов, значительный спрос на складские площади формируют и традиционные ритейлеры, развивающие собственные онлайн-каналы продаж. Логистические компании, обслуживающие как маркетплейсы, так и ритейлеров, также вносят существенный вклад в рост спроса. В совокупности, эти факторы приводят к увеличению потребности в современных складских комплексах, отвечающих высоким требованиям к функциональности и технологичности.
Тренды и изменения на рынке
Региональное развитие
Как уже упоминалось, наблюдается тенденция к расширению складской инфраструктуры за пределы Москвы и Московской области. Маркетплейсы активно осваивают новые регионы, что стимулирует развитие складской недвижимости в этих областях. Примером может служить аренда логистического комплекса в Воронеже крупнейшим российским маркетплейсом, а также сделки в Шымкенте.
Ввод новых мощностей
Постепенный ввод в эксплуатацию новых фулфилмент и распределительных центров маркетплейсов может привести к появлению свободных площадей на рынке аренды. Однако, учитывая высокий спрос, эти площади, вероятно, будут быстро востребованы.
Замедление активности и рост вакантности
Несмотря на общий позитивный тренд, в первой половине 2024 года наблюдалось замедление активности маркетплейсов, что привело к падению объема сделок на рынке складской недвижимости в Москве и области на 63% в годовом исчислении. Это, в свою очередь, привело к росту вакантности. Снижение активности маркетплейсов, рост стоимости заемных ресурсов и устойчивая аренда делают рынок логистической недвижимости более зрелым, но менее динамичным.
Рост стоимости и оплаты труда
Ограниченное предложение крупных складских площадей под аренду при высоком спросе приводит к увеличению стоимости аренды. Кроме того, маркетплейсы лидируют по темпам роста оплаты труда (30% в годовой динамике с июля 2023 по июль 2024 гг.), что связано с необходимостью привлечения квалифицированного персонала для работы на современных складских комплексах.
Перспективы развития
Аналитики прогнозируют, что спрос со стороны маркетплейсов сохраниться в ближайшее время. Ожидается, что в ближайшие 3 года спрос на складские помещения со стороны маркетплейсов вырастет в 2,7 раза. Это будет стимулировать дальнейшее развитие рынка складской недвижимости, как в России, так и в странах ближнего зарубежья, где российские маркетплейсы становятся ключевыми драйверами роста.
Не исключено, что 2024 год станет рекордным по количеству сделок на рынке складской недвижимости. Однако, важно учитывать факторы, которые могут повлиять на динамику рынка, такие как экономическая ситуация, изменение потребительских предпочтений и развитие технологий.
Влияние маркетплейсов и ритейлеров на рынок складской недвижимости является определяющим. Рост электронной коммерции и необходимость обеспечения быстрой доставки товаров стимулируют спрос на современные складские комплексы. Несмотря на некоторые колебания и замедления, рынок складской недвижимости продолжает развиваться, предлагая возможности для инвестиций и роста.
